每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

三年前，中报解读滨江集团（SZ002244，中报解读股价♂8.29元，中报解读市值257.94亿元）董事长戚金兴一语道出开发商抢地背后的中报解读冷暖：滨江会▲努力做到1%~2%的净利润水平。如今进入项目结算阶段，中报解读高地价和高自持比例对利『润的中报解读影响开↙始凸显。

中报显示，中报解读今年上半▓年，中报解读滨江集团实现营业⌒　收入242.01亿元，中报解读同比下降10.46%；归母∑净利润11.66亿元，中报解读同比下降28.74%：销售金额582.3亿元，中报解读在克而瑞房企销售榜排名提升至第八位。中报解读

“净利润下滑主要受交付体量同△比减少及交付项目本身毛利下降影响。中报解读”滨江集团在中报中表示㊣　：“根据项目ㄨ建设进度，中报解读今年楼盘交付主要集中在第四季度。中报解读本期公司结算毛利率较上年同↓期下降较多，主要因报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，该等项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛々利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。”

毛利率同∞比下降8.71%

2021前后，房企规模竞速仍处于白热化阶段，随着杭州开启集中供地，头部房企掀起抢地潮，也使得☉当地的高溢价、高自持地块频出。彼时，市场分析人士就指出，过高的◥自持比例给企业带来较大回款压力，而且高溢价拿地叠加新房限价，必然压缩企房企的利润空间。

而滨江集团在2020年和2021年获得的项目，高自持和高地价已经在毛利率上有所反应。中报显示，今年上半★年，滨江集团房地产开发项目结算毛利率9.58%，同比下降8.71%。此外，公司经营性净现金流为-45.8亿元，同比减少了116.6%。截至上半年∩末，公司尚未结算的预收房款为1394.4亿元。

开源证券在研报中指出，滨江︻集团上半年利润下滑，主要由于房地产板块结转毛利率下降至9.58%，现金流转负主要★由于拿地强度较高，销售回款同比减少。

不过，持续深耕的大本营杭州仍然是滨江集团的“福地”。

上半年，滨江集团实现全口径销售金额582.3亿元。其中，霞映ζ锦绣里和潮起江南城成为杭州地区上半年仅有的两个中签率低于10%并触发限售的项目。此外，奥印潮观府、翡翠嘉运府、棠前文栖府、棠月ζ　映翠和叠映里等项目的中签率均只有10%左右。

值得注意的是，滨江集团在杭州地区的营业收入同比增长了5.27%，而嘉兴地区和温州地区成为滨江集团销售收入下滑最大的区域，分别下降96.05%和89.9%；湖州和金华的销售额分别下滑57.05%和21.85%。从利润层面看，滨江集团在◥杭州地区的毛利率达到13.43%，远超过上半年9.58%的毛利率。

浙江省内土储超九成

对于2024年的销售目标，滨江仍然定在销售额1000亿元以上、占◥行业总规模的1%，全国「排名在15名以内。截至8月末，滨江全口径销售额达到723.5亿元，按照月均销售额计算，如果“金九银十”传统旺季发力，基本能够实现千亿元的金年会·诚信至上金字招牌年度销售目标。

当下城市间市场高度分化，土储结构对于业绩和利润至关重要。截至报告期◤末╲，滨江集团土地储备中杭州占66%，浙江省内非杭州的城市占比25%，浙江省外占比9%。对比2020年末杭州占比65%、浙江省内占№比18%、省外货值占比17%，滨江集团近几年调仓力度颇大，而杭州的货值也成为其稳定现金流的主阵地。

为继续稳固阵地，滨江集团上半年在杭州共拿地10宗，总投资金额223亿元，新增︾货值超350亿元；其中七八两月在杭州拿地3宗，拿地总金额50.4亿元，权益比100%。不过，滨江集团再次提『及，在聚焦杭州、深耕浙江的基础上，浙江省外要重点关注上海，而投资金额控制在权益销售Ψ 回款的40%以内。

从资金层面看，截至报告期末，滨江集团权益有息负债344.4亿元，较上年末下△降15.6亿元；并表有息「负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。扣除预收款后〖的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%。从债务期限构成上，短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资金（264.38亿元），现金短债比达到了2.46倍。

包括国【信证券在内的多家机构指出，滨江集团上半年的开发物业签约销售规模、结转进度、盈利水平不及预期。此外，杭州市场去化不及预期、拿○地不及预期等风险仍然存在。

不↓过目前来看，杭州市场仍然能为滨江集团带来持续的销售支撑。而导致毛利率较低的项目结算进度，以及2022年初开始获取的高利润地〖块项目何时开启结算，对滨江集团的全年业绩完成至关重要。

对此，滨江集团回应称，目前公司自※持类项目中还有3个尚未交付结算，预计在今年年底前交付；2022年获取的项目中有部分将在今年交付结算。滨江集团也在年报中表示，预计随着低■毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。

交付方面，上半年滨江集团共有16个新盘顺利交付，剩余22个项目计划于今年下半年交付Ψ ①，预计全年交付442.54万平方米ㄨ计容建筑面积。

封面图片来源：视觉中国-VCG211334111856