《民法典》中规定了“买卖不破租赁”，法拍观察但这一规则适＠ 用于一切情况吗？日前，法拍观察深圳市宝安区人民法院在一起执行异议案件中，法拍观察因将被拍卖的法拍观察房产在先设立有抵押权，法院最终认定涤除租约的法拍观察行为合法，驳回了承租方的法拍观察执行异议。那么，法拍观察对于司法↙拍卖的法拍观察房产，租赁权与抵押权如↑何“一分高下”呢？

法院▲拍卖抵押房产，法拍观察承租方提出执行异议

某银行因借款合同纠纷将孙∩某诉至法院，法拍观察由于孙某没有履行生▃效文书确定的法拍观察义务，银行向↓法院申请强制执行。法拍观察

执行过☆程中，法拍观察法院依法查封了孙某名下的法拍观察一处々房产，并于2023年6月作出执◆行裁定书，法拍观察ξ　裁定拍卖、变卖孙某名下的这处房产。同年7月，某公司申报与孙某存在租☉赁关系，并提交了一份《租赁合同》，合同记载：2023年3月，B公司与孙某就案涉房产签订租赁合同，租赁期◇限为10年，从2023年3月起至2033年3月止。

一个月后，法院作出执行裁定书，裁定除去孙某与该公司关于案涉房产的租赁合同进行拍卖，公司⌒向法院提出执行异议。

法院查明，2022年7月，孙某与银行签订《不动产抵押●合同》，将∩案涉房产向该行设定抵押，并已办妥抵押登记手续。庭审中，银行向法院出具了一份《抵押权人同意◢出资函》。该函显示，2023年2月，经孙某申★请，银行同意孙某将被抵押的案涉房产出租给某公司，并声明该出租行为不得∞构成对银行实现抵押权的任何妨碍，孙某与公司的租赁合同对抵押物的◥受让人不→具有任何约束力。在公司♀承租期间，抵押物不得再另行转租。

法院驳回异议：租Ψ赁晚于抵押权设立

据介绍，该案件的审查焦点是经抵押权人同意的租赁关系，法院在拍卖财产时是否应当涤除↙该租赁关系？

对此法院认为，首先，根据法律规◆定，租赁权要不受抵押权实现的影响，须满足两个「条件，一是租赁合同必须在抵押权设立之前成ζ立并生效；二是承租人必须在◣抵押权设立前占有房屋。而在本案中，租赁关系成立于2023年3月，晚于2022年7月设定的抵押权ω　，根据上ω述法律规定，不得对抗抵押权。抵押权人某银行虽曾同意抵押人孙某出租抵押∞物，该同意有利于实现物的使用价值，但也声明过该出租行为不得构成对实现抵押权的任何妨碍。

其次，从执行的角度看，根据法律规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。

最后，本次审理是法院依照利害关系人异议程序进行审查，而该公司主张的其与孙某之间的租赁∑　法律关系，属于实体权利义务争议。因此，金年会·诚信至上金字招牌公司与孙某之间的租赁关系№是否真实、有△效等问题，应当在另外相应的诉讼程序中审查处理。

综上所述，法院认定涤除【租约的行为合法，裁定驳回该公司的〖异议。目前该裁定已生效。

“经抵押人申请，抵押权人同意¤抵押人出租抵押物，即先抵押后【出租，该同意有利于实现物的使用价值，是抵押权人对抵押人释放善意的表现。”法院表示，但当需∴要拍卖、变卖抵押物来实现抵押权时，该出租行为不能成为抵押权实现的障碍，即◥不能以抵押权人的同意出租作出抵押√权人放弃对成立在后租赁权涤除权的不利推定。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

校对 盛媛媛