“售后包租”已被明令禁止多年，售后包租由此引发的买商铺后维权难也时有发生，但至今仍有开发商在销售过程中宣传“带租约销售”。必须近日，签年扬子晚报96096热线就接到一市民的租约投诉，反映位于江苏高邮市的扬州高邮大梦想城项目，采用“售后包租”的高邮形式出售商铺，而且一租就要10年，大梦涉嫌违规。想城扬子ㄨ晚报紫牛新闻记者调查发现，涉嫌该市民投诉一事属实。违规

市民投诉：违规的售后包租“售后包租”重出江湖，到期还不能自己经营

扬州市民姚女士到高邮大梦想城看房，买商铺后想买套商铺自己开一家奶茶店。必须她看中了沿街的签年一套商铺房源，但销售人员告诉她，这套商铺是不能自己经营的，需要托管给他们的商管公司，租期是10年。

“这样你每年都能拿到稳定的租金，不用自己烦了。”销售人员说。姚女士询问到期后是否可以拿回商铺自己经营，该销售员明确表示“不可以”，到期会自动续约。

“这个不就是售后包租吗？以前就经常听说，商铺售后包租出问题的很多，高邮大梦想城是不是违规销售呢？”姚女士对此感到疑惑，拨打96096热线向记者反映了这一问题。

记者调查：租约长达10年，商管公司是开发商自己的

接到投诉后，记者以买房人身份来到扬州市高邮市珠︻光路附近的高邮大梦想城营销中心进行实地调查。

一名销售人员向记者介绍称，高邮大梦想城在售商铺面积约14㎡—33㎡，总价30多万—80多万，目前已经全部封顶，明年6月底交房，全都是带租约销售。

记者询问如何包租时，该销售人员回复称，“签10年包租协议，保底年收益5%，从明年交付后开始，按季度付租金。”他还给记者算了一笔账，以一套33.36㎡的沿街商铺为例，标价25100元/㎡，优惠后总价828963元，年租金为41448元，那么每个季度都能收到上万元租金。

记者询问，如果运营不好租金无法保证，该如何处理呢？售楼员立刻拍胸脯让记者放心，称“商管公司是我们开发商自己的，不是外包的。”但他也承认，商管公司跟开发公司不是同一个名字。

业内人士：羊毛出在羊身上，实质是以“包租”的噱头高价卖房

“羊毛出在羊身上，投资者要小心开发商的套路。”一位熟悉高邮当地房地产市场的业内人士㊣表示，买了商铺后坐收租金，看上去很美，但在当地商铺主流单价都在1万元左右的行情下，高邮大梦想城的←报价却高达2.5万元/㎡左右，即使优惠后，实际成交价也远高于市场价，开发商在销售过程中渲染高额的租金回报，杏彩体育·(中国)官网登录其实掩饰了虚高的房价。

业内人士还提醒投资者，由于开发商一般会另外找一个管理公司跟投资者签署委托租赁的合同，不管该管理公司与开发商之间是否具有某种关联关系，向业主支付租金的义务已经转移给了该管理公司，一旦后期商铺经营不善，管理公司跑路或者破产，将导致投资者难以向开发商主张合同权利，维护自身的合法权益。

律师说法：“售后包租”违规，涉嫌非法吸收公众存款

“售后包租”是否合规呢？记者查询得知，2001年建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条就有明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地√产开发企业不得采取售后包租或者变㊣　相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 由此可见，对于未竣工的商品房，国家是明令禁止采取“售后包租”的方式销售●的。

对于这一行为，江苏盾领律师事务所彭平律师也表示，售后包租的法律风险和社会风险由来已久，根据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将涉嫌非法吸收公众存款罪。

律师表示，一旦开发商涉刑，售后包租的承诺收益将很难实现，业主的投资也打了水漂，这种模式的隐患很大，建议投资者一定提高风险防范意识，切勿因冲动掉入陷阱。扬子晚报/紫牛新闻记者 梅建明

校对 陶善工