每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

“我们不会去担心暴露出来业绩发展的中报现场问题，也永远不会回避问题。中报现场”

8月22日，中报现场在碧桂」园服务（HK06098，中∮报现场股价4.16港元，中报现场市值139.07亿港元）举行的中报现场2024中期业绩发布会上，碧桂园服务执行董事兼ㄨ总裁徐彬淮表示：“我们今天的中报现█场主题是‘咬定青山不放松，长风破ㄨ浪会有时’。中报现场咬定青】山不放松，中报现场代△表的中报现场是我们经营管理团队的决№心和韧性。长风破浪会有时，中报现场代表的中报现场是团队对未来的预期和一种乐观的态度。相信通过阶段性的中报现场调整和能力塑造，在未来希⊙望能够赢得更大发展。中报现场”

中报显示，中报现场上←半年碧桂园服务实现收入210.46亿元（人民币，下同），同比增长1.5%；股东应占利润14.4亿元，同比下滑38.7%；净利润15.46亿元，同比下降37.9%；整体毛利率由去年度同期的约24.9%下降3.7个百分点至约〗21.2%。

《每日◆经济新闻》记者』注意到，8月23日，碧桂园服务股价低开№，跌幅一度达到3.61%。上午11点后开始反弹，截至午间收＠ 盘，碧桂园服务股价¤报4.16港元，涨幅为0.24%。

下降的现金流

从规模和营收数据看，碧桂园服务依然稳坐物业行业头把交椅。

中报显示，上半年碧桂园服◣务实现营收210.45亿元，同比增长1.5%。除“三供一业”业务外，公司合同管理面积约16.35亿平方米，收费管理≡面积约10.06亿平方米，分别较去年同♀期新增约190万平方米及8960万平方米。而“三供一业”业务的物业服务合同管理面积约0.954亿平方米，收费管理面积▽约0.906亿平方米。

然而，即使上半年营收、管理面积还在上涨，但也难掩碧桂园服务多项指标下滑的事实，其中就〇包括现金流大幅下降。

在业■绩发布会上，徐彬淮▲就坦诚地指出，从8月12日发∮布盈利预警，到正式半年报的发布，来自投资者最关心的一个问题就是公司现金流大幅下降，陷入▂增收不增利的窘境。

今年上半▲年，碧桂园服务实现净】利润14.4亿元，同比下降38.7%；经营活动现金流从去年同々期的21.9亿元大幅下降至2.7亿元，同比下滑87.7%。

对于经营性现金流的大幅波动，碧桂园服务管理层将其归因↘于三个方面：一是由于预期计划之内的ξ　经营性净利润下降；二是日常经营活⊙动如参与更多市场拓展项目的竞争等所产生的阶段性的资金增加；三是业主预存的物业费下降。

不过，在碧桂园服♀务管理层看来，目前情况是可》控的。“现金流很大程度◆上依托于一线的费用收缴率，公司计划综合收费率实现大于1的成绩，这也是公司管理层下半年的努力重点之一。”

而出于谨慎性原则，碧︼桂园服务自2023年8月起对若干信用风险显著上升的客户提供服务后，金年会·诚信至上金字招牌在公司完成履约义务且已收取客户∮的对价时，方将收取的对价确认为收入。中报显示，截至2024年6月底，碧桂√园服务的贸易应收款规模为219.58亿元，较2023年底的195.11亿元增加约24亿元，其中3年以上账龄应收款由3.76亿元增长至6.01亿元。

需要注意的是，在219.58亿元应收账◢款中，来自第三方计提减值拨备增速迅猛。其中关联方28.99亿元被计提了21.49亿元，计提比例╱超过70%，同比减少0.49亿元；第三方190.59亿元应收〇账款中被计提了13.1亿元，计提比例6.88%，同比去年同期的9.34亿元则增加了近4亿元。

为应对急速上升的应收账款，据碧桂园服务执行总裁兼首席财务官黄鹏黄透露，目前公司已经成立了欠款追讨委员会，由公司一些高管组成，通过实行强有力的组织保障来下达任务和全∑面推进各项欠款追讨。同时，公司针对已逾期的应收账款采取▲了以资抵债、推进诉讼或仲裁等一系列回款措施，可能会在未来时间里面逐步转化为现金流。

“股价被严重低估”

“短长结合，虚实并举”是徐彬淮对上半年碧桂园服务表现的总结。

在徐彬淮看来㊣　，公司中、长期面临三大核心挑↘战：重塑业务增长引擎，丰富人才储备与升级，引领碧服做一场深入的管理变革。因此，如何“短长结合”地去引领好发展就成∑了管理层当前面临的首要问题。

在具体业绩增长指引上，徐彬淮表示，碧桂园服务将以住宅管理业务为核心，发展数字化、AIoT（人工智能◣物联网）及物业机器人以赋能业务，推动内生增长，同时积极孵化零售、充电桩、机器人等战略性业务，优化↑迭代商业模式，积极创新，希望带〓来新的增长曲线。

从业务收入结构看，上半年碧桂园服务物业管理服务收入占比提升至60.6%；社区增值服务收入增长约6.0%，占总∞收入比例微增至9.5%，其增长主要是由于包含家装中◢介服务的本地生活服务收入增加。

据介绍，碧桂园服务在去年年底提出了社区合伙人的零售商业☆模式，并在三个城市进行试点。今年上半年，公司将范围扩展至十个城市，同时突破性地主动向上溯源，走向上游，缩短了供应链，从而提高了毛利水Ψ 平，而该业务在上半年也为公司※带来了1.07亿元的收入。

此外，非业主增值服务收入占比进一步下降至约1.7%；城市服务⌒收入营收约21.7亿元，占比约10.3%；商业运营服务收入降至3.32亿元，占比降至约1.6%。

碧桂园服务表示，商业运营服务收入下降主要由出于整体业务发展战略考量，公司附㊣　属公司提前终止与碧桂园集团就商业项目签署之具体物业租赁合同所致，有助于减少商业管理业务对关联人士的依赖。公司计划投入更多精力以将商业管理业务扩张至外部市场，依靠★第三方力量实现长远发展，持续保持商业管理业务的独立性。

黄鹏在业绩发布会上表示：“今年开局是比较难，经营结果可能投资者认为ξ不尽理想，但是○管理层的全体将积极践行公司的战略，稳健去发展努力实现年底既〓定的目标。”

记者注意◣到，今年以来，碧桂园服务股价跌幅超过30%，截至业绩发布当日港股收盘，其股价收☉跌5.47%，报4.15港元/股，这一股价较↓上市后的最高75.56元/股下跌超过90%。

“目前公司股价被严重低估。”黄鹏进一步表示，碧桂园服务Ψ会积极考虑并准备回购动作，使用现金性分红或现金¤加回购的组合手段，逐步提升绝对∴额以及分红加回购的整体比例。

“股价下跌的∞原因是多方面的。”徐彬淮补充道：“在短时间内▆我们不能解决所有主观和▓客观的影响面，能做的就是☉‘短长结合’的责任承担，既能稳住短期的基本面，同时利用好这个时间窗口期加强「核心ㄨ能力建设。希望大家能够给我们一些时间※，让我们有机会做好调整和布※局，能够真正地make things happen（梦想成真）。”

封面图片来源：企业提供